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调控常态化力房价避反弹 政策收紧市场反映冷淡

2011-01-07 08:36  来源:新闻晨报  点击:584

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整个2010年楼市交投表现相当谨慎

以一手市场为例,全年预计成交量970万平方米,供应1095万平方米,相比2009年分别大幅下滑49%、20%。二手市场表现同样低落,预计全年成交14.3万套,锐减48.6%。跟随调控步伐,年度交投出现了“先抑后扬”的轨迹,年终一二手市场双双实现翘尾。但从绝对流量上来看,12月份一二手成交比2009年同期仍分别有17%和42%的降幅,市场情绪仍未得到疏缓。

房价继续保持上涨势头,年度成交均价预估为 21600元/平方米,冲击年初确定的“遏制房价过快上涨”的调控目标。但从月度价格走势来看,房价发力上行主要集中在4月新政出台之前。1-4月份,一二手市场成交均价分别上扬15%和13.6%,之后的8个月中涨幅仅为2.3%和1.6%。尽管“最严厉调控”的效果距离民众预期还有很大距离,但客观来说,它对于遏制房价的上涨速度仍起到了一定作用。

临近年底,包括豪宅以及别墅类产品取得相对突出的交易翘尾。全市在11月22日至12月126日五周时间里,上海一手豪宅周度成交量连续超过1万平方米。最终,12月 1-28日共成交豪宅 5.58万平方米,超过“金九”整月并已创造今年豪宅月度交易放量峰值。

政策收紧市场反映冷淡

4月17日“新国十条”全面出台之后,仅仅两周时间,上海二手住 宅 日 成 交 量 即 从800-1000套下降到200套以下,创造同期历史低位。成交持续在低谷徘徊的局面一直持续到7月中旬,才回升到200套以上。整个交易低谷持续了整整3个月,才出现缓慢回升。而且交易上行速度并不快,7月中旬一直到9月22日,用了两个月的时间,日交易量才逐渐达到600-650套的平台。

总体来说,“新国十条”对楼市的震动非常深刻。但市场结果显示,政策效力的持续性比较有限。 8、9月份,楼市交易出现强力上冲,并创出年内第二交易高峰。同期,国内楼市环境发生扭转,房价继续上涨,“地王”再度亮相。国家统计局数据显示,8月份全国70个大中城市房价环比持平,同比上涨9.3%。

从“二次调控”后的市场表现来看,“沪十二条”尽管政策更严厉,但市场反应相对前一次要平缓得多。交易量的回归速度比前一轮快了很多。

对比两轮调控中的楼市表现,尽管政策的力度不断收紧,但市场的反应却渐渐冷淡。错综的市场环境中,几个重要问题不容忽视:第一,“抑制房价过快上涨”的调控目标及实际市场走势与民众对房价下调的预期之间落差明显;第二,执行层面把控不严,如长期闲置土地等问题的处理缺少效率;第三,调控只是抑制投资/投机需求进入,其矛头回避了市场中现有的投资/投机客,不影响楼市供求大结构;第四,通货膨胀风险加剧,短期局面好转的预期难占上风。深层次的后果是市场对于经济调控、楼市调控信心减弱。在房价仍在上行的背景下,放弃观望、力求自保的情绪抬头。

调控思路或出现重大调整

面对政策加码遭遇市场冷脸的结局,2011年的调控面临更大的压力。一是要求调控见到切实持续的成效,加强民众信心,领回市场主导权。二是呼声颇高的“房产税”牵扯到深度与广度前所未有,力度拿捏难度极高。但其他政策能否在短期效果上缓解市场对房产税的预期,仍未可知。因此,第三轮调控中的创新之处会是最大的看点。

预计2011年初的楼市会在试探中继续向上挺进,交易量稳中趋升,“小阳春”仍有机会出现。新一轮调控之后,楼市有望实现新的转折,投机/投资需求的进入门槛被进一步抬高,而原有投机/投资能量将从二手市场有序导出。基于长效政策的逐渐出台,投资力量继续被排挤,市场情绪趋于缓解,2011年交投走势有望较2010年明显平滑;交投总量上也会实现小幅回归,但保持平和不致过热;房价上行步伐继续放慢,但在2011年中段或者下半年出现同比向下拐点的机会仍比较小。

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