海口三亚琼海儋州

选择城市

今年全年全国平均房价有15%-20%的升幅

2011-01-18 14:26  来源:  点击:994

回顾去年,展望今年,成为房地产市场分析和研究机构的重要工作。前段时间,中国社科院发布的《房地产蓝皮书》认为,今年全国房价可能出现报复性反弹。近日有机构预测,今年全年全国平均房价有15%-20%的升幅。

为何预期这么乐观?支撑理由恐怕是近期的市场数据似乎很不错。比如某研究机构最新数据显示,上周(12月13日-12月19日)监测的35个城市中,成交量上涨的城市占80%,其中过半数城市涨幅超过20%;部分热点城市房价也创新高,比如深圳涨幅最大,达34.24%,杭州、重庆、上海涨幅分别为33.55%、22.17%和11.09%。

周度时间跨度太小,数据不能反映大趋势。但上述数据至少说明近段时间房地产市场并未明显降温,据此,部分专业机构和很多民众就推导出明年房价还将上涨的结论。

这一逻辑不太给力,主要是考虑的因素不够全面。回顾去年的市场表现,可以发现,虽然从年头调控到年终,中间历经三波新政,一波比一波严厉,但市场表现并不差,“收成”远超2008年,略超2009年。全国商品房成交量较2009年上涨10%左右,全年商品房成交均价上涨7%左右,70个大中城市房价指数全年增幅可能达9%左右。

不妨分析一下决定明年房价走势的几个重要因素。从需求分析,国内流动性依然充裕、通货膨胀加剧、人民币升值成为刺激房产需求的三个重要外力。今年1月M1(狭义货币供应)增幅高达39%,是近十几年来的历史高值,说明流动性极度泛滥,其后增幅持续回落,11月已回落到22%,但依然超过近十年来约18%的历史均值,所以说流动性依然充裕,这是促使资产价格上涨的重要推力。

流动性过剩的源头,是2008年四季度至2009年的宽松货币政策,而流动性过剩的结果是出现通胀。根据货币学派大师弗里德曼的研究,M1增幅触顶后20个月左右,CPI增幅才会触顶,今年下半年以来,CPI加速上涨,11月增幅已达5.1%,即便是考虑到我国的特殊国情,明年至少上半年通胀会维持高位。国家相关部委已提出明年CPI预期目标为4%,反映出政府也明白通胀压力将在明年持续存在。那么,在当前一年期存款利率只有2.5%的情况下,存款负利率的情况是在加剧,居民手中的钱自然不愿存在银行坐等贬值,通过购房保值增值依然是很多人的第一选择。

如果说流动性泛滥和通胀促使国内资金进入楼市,那么,人民币升值则会诱使境外资金涌入国内,房地产市场是重要投资领域之一。自2005年7月21日实行汇改以来,至2008年上半年人民币对美元升值20%左右,其中2007年一年便升值7%,所以2007年国内股市和楼市的疯狂,一定程度上与人民币升值导致的海外热钱涌入有关。 2008年下半年到今年上半年,人民币停止升值,自今年6月19日实行二次汇改以来,人民币对美元已升值2.6%左右,境外游资又开始争相进入国内。而且,明年人民币还将升值3%-5%,所以外资进入房地产的势头不会明显减弱。

从商品住宅供应分析。今年全国房地产开发企业购地面积同比增长33%左右,全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增长40%左右,这就意味着,明年可以预售的商品房面积将会显着增加,这将有助于稳定房价。

从开发商资金面分析。今年1-2月全国房地产开发企业本年资金来源同比增长近70%,创历史新高,表明当时开发商最不差钱;之后,增幅回落,1-11月回落至31.2%,但仍比近十年的25%的历史均高出一截,说明当前资金链依然不是很紧张,要远远好于接近零增长的2008年。接下来,今年上半年,开发商的资金面将会由量变到质量,变得比较“差钱”,促销的压力和可能性越来越大。

总而言之,今年的房地产市场,大量自住需求和部分投资需求仍在,但供应增加,开发商融资难度也增加,同时货币政策趋于紧缩,买卖双方激烈博弈,房价涨跌皆难,维持振荡的可能性较大。城市之间可能会有所分化,高房价城市小跌的可能性大些,其它城市小涨的可能更大。

[责任编辑:文靖涛]

我房网官方微信

扫码关注大发快3官网—大发快3走势图楼市

我房网头条号

扫码关注楼盘资讯

我房声明:凡注明为其他媒体来源的信息,均为转载自其他媒体,其目的在于促进信息交流,并不代表本网赞同其观点或对其内容真实性 负责。本站转载时会标明出处,版权归原载媒体和作者所有。如所载内容涉及版权问题,请及时和本站联系。